Пожалуй, самой известной бедой управляющих компаний (частных управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК) является проблема неплатежей (задолженности) населения. 

Проблему это усугубляют два фактора: во-первых, невозможность обращения взыскания на единственное жильё должника-собственника, а во-вторых, наличие у управляющей компании обязанности по оплате в адрес РСО всех потреблённых жителями дома коммунальных ресурсов (воды, тепловой энергии и т.п.), в т.ч. и коммунальных ресурсов, не оплаченных конечными потребителями – гражданами.
Тут уж, хочешь – не хочешь, а приходится крутиться, и эти долги с граждан взыскивать.

Существует много как прямых, так и косвенных способов снижения размера такой задолженности.
Во-первых, на основании решения общего собрания возможен перевод жителей на т.н. "прямые" расчёты с ресурсоснабжающими организациями (РСО). В случае принятия такого решения, все проблемы новых долгов жителей за коммунальные услуги (кроме платы за жилое помещение и взноса на капитальный ремонт), переходят к РСО. Соответственно, РСО лишается права взыскать с управляющей компании задолженность за коммунальные ресурсы, потреблённые домом (за исключением воды на уборку мест общего пользования и электроэнергии на освещение и работу лифтов).

Во-вторых, необходимо неустанно вести работу с неплательщиками.
Если неплательщик стал должником поневоле, вследствие каких-то личных тяжёлых обстоятельств, и с ним есть контакт, то безусловно, самим тоже необходимо идти навстречу (все мы можем оказаться в сложной ситуации, давайте уж будем неравнодушными). Как вариант, заключить соглашение о реструктуризации задолженности. Плюсов и для должника, и для УК от такого соглашения много: после подписания такого соглашения человек может получить субсидию на оплату ЖКУ (выплата которой при наличии долгов и отсутствии соглашения о реструктуризации приостанавливается), что, конечно, влияет и на платёжеспособность, и на лояльность такого человека. Одновременно (если смотреть с позиции УК) в соглашении фиксируется факт признания долга, что в дальнейшем может послужить одним из доказательств в суде.
Если положительного контакта с должником нет, существуют самые различные варианты.
В качестве досудебной меры (без решения суда), управляющая компания имеет право, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, приостановить оказание должнику услуг горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения (поставить заглушки и т.п.).

Далее, необходимо подать заявление в суд для принудительного взыскания долга, пеней за весь период просрочки и стоимости юридических услуг. Здесь необходимо отметить, что в соотв. с п. 14 ст. 155 ЖК РФ с 91-дня существования долга пени уплачиваются в повышенном размере – в размере 1/130 ключевой ставки Банка России.
Злостных неплательщиков необходимо привлекать к уголовной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 165 "Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребление доверием" и ч. 1 ст. 315 "Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта" Уголовного кодекса РФ.

В отношении неплательщиков, проживающих в муниципальных квартирах, необходимо активно привлекать к содействию муниципальные власти, для подачи в суд исковых заявлений о расторжении договора социального найма, поскольку ст. 90 ЖК РФ предусматривает отселение граждан, которые имеют задолженность за предоставленные коммунальные услуги, по решению суда с предоставлением другого жилого помещения, размер которого составляет 6 кв.м. на одного человека. Если муниципальные власти будут бездействовать, тем самым, по факту, причиняя Вашей управляющей компании убытки, возможно взыскание таких убытков непосредственно за счёт бюджета муниципального образования. 

В случае, если родитель или иное ответственное лицо не исполняет обязанности по оплате ЖКУ, потреблённых своим несовершеннолетним ребёнком, возможно направление информации в органы опеки и полицию для решения вопроса о привлечении виновного лица к ответственности по статье 5.35 КоАП РФ "Неисполнение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних обязанностей по содержанию и воспитанию несовершеннолетних".

Далее, можно вспомнить и иные меры (установление местонахождения другого имущества должника, подача заявления на банкротство должника, с оспариванием сделок должника и членов его семьи за несколько лет, взыскание долгов с супруга, поскольку супруги несут равные обязательства в части бремени содержания своего имущества, а значит, и по оплате ЖКУ, даже если второй супруг в квартире не зарегистрирован и/или в ЕГРН не значится, и т.д. и т.п.). Впрочем, как и в любом деле, необходимо исходить из конкретной ситуации и конкретного должника.
Поэтому главный посыл этой статьи – необходимость неустанной работы с неплательщиками, чтобы возникающие задолженности не росли как снежный ком.