Кто обязан взыскивать долги за капитальный ремонт?

В спорах о задолженности по взносам на капитальный ремонт есть одна опасная для управляющих организаций ошибка: считать, что если специальный счет открыт на имя регионального оператора, то УО, ТСЖ или ЖСК могут полностью отстраниться от работы с должниками.

На практике такая позиция уже приводит управляющие организации к предписаниям жилищной инспекции и административной ответственности. Но и обратная формула — «региональный оператор вообще ни за что не отвечает» — тоже неверна.

Правовое агентство «Комфортный дом», специализирующееся на защите интересов УО, ТСЖ и ЖСК, разбирает, как на самом деле распределяются обязанности и как выстроить работу с долгами так, чтобы не потерять деньги дома и не получить претензии надзорного органа.

Сначала определите, где именно формируется фонд капремонта

В Жилищном кодексе есть два принципиально разных варианта, которые на практике часто называют одинаково — «деньги у регионального оператора». Из-за этого и возникает путаница.

Вариант 1. Фонд формируется на счете регионального оператора — «общий котел». В этом случае собственники перечисляют взносы региональному оператору, а ч. 4 ст. 181 ЖК РФ прямо обязывает его применять установленные законодательством меры к собственникам, которые несвоевременно или не полностью платят взносы, включая начисление пеней.

Вариант 2. Фонд формируется на специальном счете. Владельцем такого счета по решению собственников могут быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация либо региональный оператор (ч. 2–3 ст. 175 ЖК РФ). При этом права на денежные средства специального счета принадлежат не его формальному владельцу, а собственникам помещений МКД (ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ).

Именно второй вариант — специальный счет на имя регионального оператора — чаще всего вызывает спор: кто должен писать претензии, подавать заявления о судебном приказе и иски?

Что прямо говорит ЖК РФ, если владелец спецсчета — региональный оператор

В ст. 173 ЖК РФ предусмотрен специальный механизм реагирования на низкую собираемость взносов.

Если размер фактических поступлений составляет менее 60% от начисленных взносов, орган государственного жилищного надзора уведомляет владельца специального счета о необходимости сообщить собственникам о долге и обеспечить его погашение в срок не более пяти месяцев (ч. 8 ст. 173 ЖК РФ). Порог 60% действует после изменений, внесенных Федеральным законом от 03.02.2025 № 6-ФЗ.

Когда владельцем спецсчета является региональный оператор, он не позднее пяти дней после такого уведомления обязан письменно и через ГИС ЖКХ проинформировать лицо, управляющее МКД, и собственников-должников, а также принять меры, направленные на погашение задолженности (ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ).

Но у УО, ТСЖ или ЖСК при этом появляется собственная прямая обязанность: если за два месяца до истечения установленного срока долг не погашен, управляющее домом лицо обязано инициировать ОСС для принятия решения о порядке погашения задолженности (ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ). Это уже не рекомендация «на всякий случай», а требование закона.

Если установленный механизм не сработает и задолженность не будет погашена, последствия могут быть значительно серьезнее обычной претензии ГЖИ: при соблюдении условий ч. 10 ст. 173 ЖК РФ орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда уже на счете регионального оператора, а средства со спецсчета подлежат перечислению ему. Иными словами, дом рискует потерять выбранный собственниками способ накопления средств на специальном счете.

Почему УО нельзя ограничиться фразой «владелец счета — регоператор, пусть он и взыскивает»

Помимо специальной ст. 173 ЖК РФ действуют общие стандарты управления МКД.

Подпункт «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, относит к стандартам управления ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, которые не исполнили обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Подпункт «е» п. 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, требует организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений.

А взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы собственника за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Это отдельно разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22.

Именно сочетание этих норм стало основанием для неблагоприятной для управляющих организаций судебной практики.

Свежая судебная практика: риск для УО уже не теоретический

Показательно дело № А45-27081/2024. Управляющая организация пыталась оспорить привлечение к ответственности и ссылалась на то, что специальный счет открыт на имя регионального оператора, поэтому заниматься задолженностью должен фонд. Суды этот довод не приняли и исходили из того, что претензионно-исковая работа входит в обязанности управляющей организации по управлению домом.

Позиция устояла в кассации: Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.08.2025 № Ф04-2248/2025 по делу № А45-27081/2024 судебные акты оставлены без изменения. Определением Верховного Суда РФ от 16.12.2025 № 304-ЭС25-12360 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией отказано.

Важно понимать юридический вес такого определения: Верховный Суд не сформулировал отдельную развернутую правовую позицию Судебной коллегии по существу спора, но решения нижестоящих судов остались в силе. Для практической оценки лицензионного риска этого более чем достаточно.

Сходный вывод сделан Седьмым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 27.01.2026 по делу № А45-25855/2025: УО также не удалось переложить всю работу по взысканию взносов на регионального оператора — владельца спецсчета.

При этом есть тонкость. В отдельных судебных актах встречается формулировка, что при спецсчете функции регионального оператора якобы сводятся только к открытию счета и совершению операций. Мы не рекомендуем воспроизводить эту фразу как универсальное правило: ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ прямо обязывает регионального оператора после уведомления жилищного надзора информировать должников и принимать меры к погашению долга. Правильнее говорить о параллельных, а не взаимоисключающих обязанностях.

Для УО это еще и лицензионный вопрос

Управляющая организация осуществляет управление МКД по лицензии. Пункт 3 Положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, связывает лицензионные требования, в частности, с соблюдением обязанностей по управлению домом, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 и ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Поэтому отсутствие системной работы с задолженностью может быть квалифицировано жилищной инспекцией как нарушение лицензионных требований с риском ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Именно такой подход применен судами в деле № А45-27081/2024.

Для ТСЖ и ЖСК ситуация отличается: они не являются лицензиатами по управлению МКД, поэтому ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ нельзя автоматически применять к ним как к управляющей организации. Но стандарты надлежащего управления домом, обязанности по работе с фондом капремонта и требования ст. 173 ЖК РФ для них по-прежнему имеют значение.

Кто вправе идти в суд: обязанность работать с долгом и полномочие быть истцом — не одно и то же

Это один из самых недооцененных вопросов.

Даже если надзорный орган считает, что УО должна организовать взыскание, в конкретном судебном деле должник может заявить: «Управляющая организация не доказала, что именно она вправе требовать эти деньги». Поэтому юридически безопасная модель должна заранее закрывать вопрос полномочий.

Решение ОСС о формировании фонда на специальном счете должно определять, в частности, лицо, уполномоченное представлять платежные документы, порядок их представления и соответствующие расходы (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ). Для полноценной долговой работы целесообразно дополнительно прямо закрепить в решении ОСС полномочия УО/ТСЖ/ЖСК получать сведения о начислениях и оплатах, уведомлять должников, вести претензионную работу и обращаться в суд, предусмотрев зачисление всех взысканных взносов и пеней непосредственно в фонд капитального ремонта.

Такой подход подтверждает судебная практика. В деле № А76-14409/2022 суды взыскали задолженность в пользу управляющей организации, поскольку решением ОСС она была прямо наделена полномочиями на выставление платежных документов, досудебную работу и взыскание взносов. Верховный Суд РФ Определением от 10.11.2023 № 309-ЭС23-21149 отказал в передаче жалобы на пересмотр этих судебных актов.

Региональный оператор обязан дать данные, необходимые для работы с должниками

Аргумент «мы не видим начислений и оплат, поэтому не можем взыскать» также не должен оставаться без документального продолжения.

По ч. 3 ст. 183 ЖК РФ региональный оператор по запросу предоставляет сведения о начисленных и уплаченных взносах, задолженности и пенях не только собственникам, но и лицу, ответственному за управление МКД — УО, ТСЖ или ЖСК. Поэтому первый шаг при отсутствии данных — официальный запрос региональному оператору с фиксацией даты отправки и получения ответа.

Если сведения не предоставляются или предоставляются неполно, это уже отдельная доказуемая проблема во взаимоотношениях с региональным оператором, а не бездействие УО.

Как организовать работу с задолженностью: практический алгоритм для УО, ТСЖ и ЖСК

1. Проверьте способ формирования фонда по каждому дому: счет регионального оператора или специальный счет. Если спецсчет — установите его владельца.

2. Поднимите действующие протоколы ОСС. Проверьте, кто уполномочен формировать и представлять платежные документы и есть ли прямое полномочие на претензионно-исковую работу и судебное взыскание.

3. Получите актуальный реестр начислений, оплат, задолженности и пеней. Если данные ведет региональный оператор — направьте запрос со ссылкой на ч. 3 ст. 183 ЖК РФ.

4. Проверьте собственников и периоды задолженности. Для взносов на капремонт особенно важно учитывать, что по общему правилу задолженность предыдущего собственника переходит к новому собственнику помещения, кроме неисполненной обязанности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования как предыдущего собственника (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

5. Не пропускайте срок исковой давности. Пленум Верховного Суда РФ в п. 41 Постановления от 27.06.2017 № 22 разъяснил: общий срок составляет три года и исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу.

6. Рассчитывайте пени с учетом ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ и специальных временных правил 2025–2026 годов, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2025 № 329. На период до 01.01.2027 для расчета применяется предусмотренное этим постановлением правило о ключевой ставке.

7. Фиксируйте каждый этап: запросы регоператору, уведомления должникам, претензии, заявления о выдаче судебного приказа, иски, судебные акты, исполнительные документы, сведения о предъявлении к исполнению. Для ГЖИ важен не рассказ о проделанной работе, а документальный след.

8. Отдельно контролируйте процедуру ч. 8–10 ст. 173 ЖК РФ. Если собираемость упала ниже 60% и поступило уведомление жилищного надзора, запускаются специальные сроки. При спецсчете на регионального оператора управляющее домом лицо обязано своевременно инициировать ОСС, если задолженность не погашена.

Три ошибки, которые особенно опасны для управляющей организации

Ошибка № 1: «мы не владелец спецсчета — значит, долг нас не касается». Свежая практика показывает, что жилищная инспекция и суды могут квалифицировать отсутствие работы с долгом как ненадлежащее управление МКД.

Ошибка № 2: «достаточно один раз провести ОСС и положить протокол в папку». ОСС — важная часть механизма ст. 173 ЖК РФ и хороший способ закрепить полномочия, но сам протокол не заменяет запросы, претензии, судебное взыскание и исполнительную работу.

Ошибка № 3: «подадим иски, когда долг станет большим». По периодическим платежам срок исковой давности идет отдельно по каждому месяцу. Чем дольше откладывается работа, тем больше часть долга становится уязвимой для заявления о пропуске срока (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 22).

Кого взыскивать и что именно требовать

Обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт несет собственник помещения. Пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 отдельно подчеркивает, что обязанность по оплате содержания помещения и взносов на капитальный ремонт лежит именно на собственнике.

При подготовке требований необходимо точно определить собственника в соответствующий период, учесть переход долга при смене собственника по ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, рассчитать основной долг и пени, а также правильно определить получателя взысканных денежных средств. Взносы и пени не должны «оседать» на обычном расчетном счете управляющей организации: они формируют фонд капитального ремонта и должны зачисляться в установленном законом порядке.

Что делать, если региональный оператор и ГЖИ перекладывают все на УО

Защита управляющей организации не должна строиться на одном тезисе «это обязанность фонда». После практики 2025–2026 годов такой аргумент сам по себе слишком слаб.

Гораздо эффективнее показать систему: какие полномочия есть у УО, какие обязанности остаются у регионального оператора по ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ, какие сведения УО запрашивала по ч. 3 ст. 183 ЖК РФ, какие меры предпринимала, какие должники переданы в суд, какие исполнительные документы предъявлены и когда инициировано ОСС. При таком подходе спор идет уже не о формальном «бездействии», а о реальном распределении обязанностей и фактически принятых мерах.

Вывод

Если фонд капремонта формируется на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, ответ на вопрос «кто обязан взыскивать?» нельзя свести к одному слову.

Региональный оператор имеет собственные обязанности, прямо установленные ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ. Но для УО, ТСЖ и ЖСК это не означает права полностью отказаться от работы с задолженностью. Более того, применительно к лицензируемой УО свежая судебная практика прямо подтверждает риск привлечения к ответственности за отсутствие претензионно-исковой работы.

Поэтому безопасная модель — не спорить, кто «единственный взыскатель», а заранее оформить полномочия, наладить обмен данными с региональным оператором, регулярно вести работу с должниками и документировать каждое действие.

Чем поможет Правовое агентство «Комфортный дом»

Мы работаем на стороне управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК и можем выстроить весь юридический контур работы с задолженностью по капитальному ремонту — от проверки протоколов ОСС до защиты при проверке жилищной инспекции.

· проведем правовой аудит способа формирования фонда и полномочий УО/ТСЖ/ЖСК;

· подготовим повестку, решения и документы ОСС, чтобы закрепить полномочия на работу с задолженностью;

· разработаем порядок претензионно-исковой работы и комплект типовых документов;

· подготовим запросы региональному оператору и правовую позицию при отказе предоставить сведения;

· проверим расчеты долга и пеней, сроки исковой давности и смену собственников;

· подготовим судебные приказы, иски и заявления, представим интересы в судах;

· защитим УО при предписаниях, проверках и делах по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Если на спецсчете растет задолженность или жилищная инспекция уже запросила сведения о принятых мерах, лучше не ограничиваться формальным ответом. Правовая позиция должна быть подкреплена документами и учитывать как буквальный текст ЖК РФ, так и новую судебную практику.

Правовое агентство «Комфортный дом» поможет выстроить такую систему и снизить риски для управляющей организации 🤝

✍ Напишите ваш вопрос сюда

🙂 Правовое агентство "Комфортный дом"

📘 Юридическая помощь ТСЖ, УК, ЖСК, ТСН, ГСК, ЖК

🌍 Работаем по всей РФ

📞 Телефон: +7 (991) 180-70-20

📍 Адрес: Москва, шоссе Энтузиастов, д. 10/2

🌐 Наш сайт

💬 Как вы считаете, должна ли ответственность за взыскание взносов на капитальный ремонт полностью лежать на владельце спецсчёта?