При каких обстоятельствах управляющая компания будет освобождена от ответственности за коммунальную аварию?

Компании, управляющие многоквартирными домами, обязаны содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии, своевременно проводить техническое обслуживание и текущий ремонт различных систем и их элементов, соблюдать санитарно-гигиенические требования, вовремя инициировать и проводить общие собрания собственников, в том числе, по вопросам капитального ремонта, и пр. Даже если УК тщательно выполняет все взятые на себя обязательства, не исключается вероятность возникновения ситуаций, которые могут привести к причинению ущерба собственникам. Такое случается при коммунальных авариях.

К примеру, если авария случилась на участке, находящемся в зоне ответственности собственника, то УК не обязана компенсировать ущерб, особенно, если аварийная ситуация возникла по вине собственника.

Определить, находится ли проблемный участок в зоне ответственности собственника или входит в состав общего имущества (т.е. обслуживается УК) поможет раздел I “Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме”, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Так, например, в отношении систем холодного и горячего водоснабжения данные Правила говорят следующее:

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях <...>

Бывают и такие ситуации, когда авария происходит на инженерных сетях, входящих в состав общего имущества, но тем не менее, собственник квартиры, отказываясь допустить представителей УК и подрядчика в свою квартиру для своевременного проведения ремонта и устранения аварии, фактически принимает на себя все финансовые риски. Главное в такой ситуации - своевременное и правильное оформление УК документов об отказе собственника допустить ремонтную бригаду, поскольку именно правильное документальное оформление инцидента способно помочь в грядущих судебных разбирательствах.

Например, в деле 2-2607/2023, рассмотренном Лефортовским районным судом города Москвы, именно грамотные действия УК (своевременное и правильное оформление документов о недопуске) привели к тому, что ущерб от залития был взыскан судом именно с виновных собственников, а не с управляющей организации, при этом, как отметил суд, “если собственник не допускает представителей управляющей организации, последняя вправе составить акт, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен. При этом в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, вся ответственность ложится на собственника помещения”.

Пишите в сообщения группы ВК - хочу консультацию.