Смена способа управления МКД: плюсы и минусы ТСН

У собственников жилья могут быть уважительные причины, которых будет более чем достаточно для смены способа управления МКД. Например, это: несоблюдение условий договора, мошеннические схемы, некачественные услуги и пр. Собственники могут изъявить желание сменить УК, создать ТСН (ТСЖ), либо напротив, ликвидировать ТСН и присоединиться к УК. При переходе в и из ТСН (ТСЖ) есть свои плюсы и минусы.

Сначала поговорим о плюсах:

1. В случае создания ТСН (ТСЖ), собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов - профессионалов (управляющей организации, УК). Во втором случае, договор управления заключается в порядке п. 4 ст. 148 ЖК РФ. При этом, способ управления (ТСН) не меняется - в данном случае УК будет именно подрядчиком ТСН, а контроль расходования денежных средств и качества услуг (работ) остаётся за ТСН.

Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов, ТСН имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

2. ТСН самостоятельно планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их необходимость, объём и очерёдность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСН.

3. Любой член ТСН имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества. В ТСН действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых ТСН не созданы.

4. У ТСН появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

5. Небольшие штрафы (тоже не помешает иметь ввиду!). Так, нарушения правил содержания жилого фонда, допущенные УК, автоматически образуют состав нарушения лицензионных требований (ч. 2, ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ, штрафы от 250 до 350 тыс. руб.), в то время как ТСН могут быть привлечены к ответственности только в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ (40-50 тыс. руб.).

Необходимо сказать и о минусах:

1. Отсутствие опыта. Как правило, управление ТСН берут люди без должного юридического и управленческого опыта. Соответственно, возникает риск появления серьёзных проблем, особенно, в первые месяцы после начала управления домом.

2. Риск банкротства. Финансовая стабильность ТСН будет ниже, чем у стандартной УК. Если первая управляет лишь средствами конкретного дома, то УК может закрыть какой-то кассовый разрыв за счёт большого жилого фонда или средств учредителя. Соответственно любые внеплановые траты могут парализовать работу ТСН, чего не случиться с УК.

3. Отсутствие профессионалов и ресурсов. Чаще всего для работ по дому ТСН заключает контракты со сторонними частными компаниями по завышенным тарифам и не держит в штате профессиональных мастеров. В случае любого ЧП подрядчики ТСН не всегда смогут оперативно устранить последствия и фактически не несут ответственности за свои действия. К тому же, как правило, у ТСН нет необходимых ресурсов для разработки и запуска различных современных сервисов, вроде личного кабинета клиента, электронного доступа и других систем безопасности

4. “Право большинства”. На работу ТСН влияет только конкретная группа граждан, состоящих в правлении, в то время как при работе с УК подход, как ни странно, может быть более персональным.

5. Ослабленный контроль со стороны надзорных органов. Надзорные ограны не лицензируют ТСН, а значит, и не осуществляют лицензионный контроль.

Если говорить об алгоритме действий, необходимых для создания и государственной регистрации ТСН, то, подбирая максимально юридически чистый вариант, наше Правовое агентство исходит из следующего:

1. Формально, вопросы выбора правления и председателя ТСН относятся к компетенции общего собрания именно членов ТСН;

2. С другой стороны, решение лица вступает в силу для этого лица с момента принятия такого решения, т.е., решение о создании ТСН вступает в силу для собственников с момента принятия решения, а не с момента государственной регистрации, когда такое решение вступает в силу для третьих лиц;

3. С третьей стороны, порядок выборов членов правления и председателя регулируется в том числе и уставом ТСН.

Подводя итоги, мы предлагаем следующую схему: собственники принимают решение о создании ТСН и утверждении устава (в котором прописывается, что первые выборы правления и председателя проходят одновременно с учредительным ОСС), затем расписываются в приложении к будущему протоколу ОСС, затем подписывает заявление о вступлении в члены СНТ, затем принимают решение уже как члены ТСН, итого одновременно 4 документа.

Собрание членов ТСН и протокол такого собрания можно провести (оформить) днём позже, т.е. на дату подведения итогов голосования на собрании членов ТСН формально это ТСН уже будет полностью создано (протокол ОСС оформлен днём ранее).

Напомним, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (часть 1.1 статьи 136 ЖК РФ).

Пишите в сообщения группы ВК - хочу консультацию.